盘活新建并重 发展产业地产

产业地产是以产业为依托,地产为载体,以产业园区、产业小镇、产业新城、创新形态(众创空间等)、写字楼、办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象,实现土地的整体开发与运营,整合资源打造产业集群的产业形式。产业地产作为承载与促进产业发展的一种空间形态,经过20年的发展,在提升土地价值和产业能力、聚集人口与资本等方面发挥了重要作用。

产业地产5个趋势性变化:一是开发模式从租售转向持有运营。工业用地政策趋严、成本上升,各地限主体、限自持比例、限分割面积等政策施行,持有运营成为必然趋势。二是产品模式从园区经济转向城市经济。大量城市要素和生产活动在园区内并存聚集,园区经济与城市经济趋向融合。三是盈利模式从物业租售模式向投资共生模式转变,园区开发运营企业和入园企业由原来单纯的甲乙方的关系变为共同分享成长收益的伙伴关系,向股权投资、资产证券化发展。四是运营模式从管理园区转向服务园区。由“拼政策”进入“拼服务”阶段。五是投资重点从新建转向新建、盘活并重。现在各地产业园区、城市楼宇存在不少沉睡的资源、浪费的资产,但同时产业细分领域的专业化园区稀缺,远远满足不了市场需求。

与全国一样,我市产业地产也处在发展的关键节点:高质量发展、新旧动能转换,需要盘活闲置低效资产、加快僵尸企业市场出清;聚集人力资源、数据资源、创新资源,解决就业、创业、创新,需要新建适应“四新”经济等轻资产企业需求的拎包即驻型楼宇及综合配套设施;发展数字经济、战略性新兴产业,尤其是细分领域,新建专业化园区,出台精准化政策,打造个性化生态。解决这些问题,就要处理好新建和盘活的关系。

出台引导转型发展的政策措施。坚持新建盘活并重,盘活闲置低效地产,新建细分领域的专业化产业地产;与“城市更新”结合,优化产业地产布局和外部环境;引导向“产业空间”升级,建设特定产业、特定客群、产业链和供应链配套的企业生态空间;统筹区域内商务楼宇,大力发展城市服务业。政府在营商环境、信息共享、优惠政策、公共服务配套等方面予以支持。

摸清底数,盘活闲置低效资产。盘活不仅能唤醒沉睡的资产,而且能节约审批和建设周期、增加就业和尽快见效。属地摸底辖区产业地产,全面掌握信息要素,分析原因、解决问题,搭建厂房楼宇信息、企业信息、监管信息“云平台”,构建与政府相链接的信息枢纽、与企业相链接的管理终端、与招商相链接的可视化入驻流程。发挥第三方专业运营机构运营模式、融资能力、招商能力、资源配置能力、数据分析能力的优势,明确主导产业,开发“产业大脑”,盘活闲置低效资产重点引进四新经济、服务外包、研发创意等轻资产企业和项目,建设智慧园区。这些人才、技术、平台聚集的业态,将会吸引年轻人才高质量就业、创新、创业,将会对传统产业转型升级提供解决方案和创新动力。

科学规划,新建产业细分领域专业园区。专业化园区是产业地产今后的发展重点。新建是指产业细分领域的专业园区,不仅包括物理空间,而且包括“互联网”“产业链”“供应链”“产业生态”等产业空间。在开发主体上,坚持多元开发,加大政府国企开发建设力度,增加自持运营比例;引进产业龙头、专业运营机构牵头开发建设产业地产,通过长期自持运营,向股权投资、资产证券化方向发展。在发展方向上,围绕新兴产业、数字经济、智能制造等战略重点,突出服务外包、软件、大数据、物联网、工业互联网、集成电路、生物医药等细分领域,建设新平台,完善产品链,配套服务链,增加创新链,提升价值链,打造全产业链创新生态系统。

“一张图、一盘棋”双招双引。引进培育产业的质量、入驻企业和项目的质量,决定产业地产发展的质量。首先产业地产要明确功能定位、发展方向、主导产业,避免市域内同质化不良竞争。明确产业地产“差异化”定位的同时,与政府进行政策信息、资源要素、营商环境的有效衔接,政府、开发运营企业、社会“一盘棋”抓招商,透明开放精准发布招商信息,共享产业地产基础信息“一张图”,围绕龙头建链、项目固链、开放引链、业态延链、数字强链、人才兴链、创新优链、金融活链、消费稳链、品牌塑链,精准落子,提高产业地产的资源整合配置能力、项目承载服务能力、产业培育提升能力。

□张开军(作者系市委财经办副主任)

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